Обзор инвестиционных инструментов. Недвижимость
Начинаем обзор инвестиционных инструментов с любимого многими актива – недвижимости. Несмотря на бытующее мнение, что недвижимость – самый вожделенный вид инвестирования, так как самый выгодный и надёжный, тем не менее, он обладает многими недостатками. Особенно недостатки арендной недвижимости проявились сейчас в период пандемии, когда платежеспособность частных лиц и предпринимателей снизилась в связи с сокращением доходов.
Инвестиции в недвижимость – это вложение капитала в строящийся или завершенный объект недвижимости с целью будущего получения дохода. Доход может быть двух видов.
1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости (капитальные инвестиции).
2. Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене (спекулятивные инвестиции).
Итак, возможные варианты:
1) инвестиции в жилую недвижимость. Купить квартиру или дом, чтобы впоследствии сдавать или перепродать;
2) инвестиции в коммерческую недвижимость. Это офисное, торговое или складское помещение. Чтобы потом сдавать в аренду или перепродать;
3) инвестиции в недвижимость за рубежом. Становится все более популярным. Цели такие же: пассивный доход от аренды или перепродажа объекта по более высокой цене;
4) инвестиции в строящуюся недвижимость. Популярный вид инвестиций. Предполагает продажу объекта после завершения строительства по более высокой цене. Но инвестор берёт на себя риски добросовестности застройщика.
5) в недвижимость можно инвестировать через паевые фонды недвижимости. Это резко уменьшает стоимость входа. Ликвидность остается низкой, т.к. ПИФы недвижимости, как правило, закрытые. Это значит, купить долю в объекте можно только при формировании фонда, а продать только при закрытии. В данном виде инвестиций нет права собственности на реальные квадратные метры (квартиру, комнату).
Рассмотрим особенности инвестирования в недвижимость.
Преимущества:
- Высоконадежный инструмент. Или цена вырастет, или будет стоять на месте. Не может упасть до нуля (кроме случаев, как в городах, где происходили вооруженные конфликты или из-за экономического спада население покидает умирающий населенный пункт( в районах Крайнего севера, например)). Падение цен на недвижимость бывает, но не так резко и сильно, как цены на акции.
- Низкий риск потери капитала (за исключением недобросовестных застройщиков).
- Недвижимость – осязаемый объект, его можно потрогать. Другие объекты инвестиций – виртуальные.
- В любом момент может быть использована для личных нужд.
- Два вида дохода: пассивный или спекулятивный (перепродажа). Пассивный доход можно получать всю оставшуюся жизнь (если все будет удачно с жильцами и ценами на аренду).
- Свобода действия: подарить, продать, передать по наследству, заложить в банке.
Недостатки:
- Пассивный доход от аренды небольшой, инвестиции требуются намного больше. Пассивный доход может быть меньше, чем % по банковскому вкладу.
- Очень низкая ликвидность. Сложно продать, особенно быстро и по нужной цене. Иногда это занимает годы.
- Дополнительные расходы: услуги риэлторов, нотариуса, госпошлины, налоги (от 5 до 10 % стоимости объекта).
- Дополнительные расходы по содержанию недвижимости: коммунальные услуги, охрана, капитальный и текущий ремонт, налог на недвижимость.
- Требуется достаточно солидный капитал, это малодоступно для широкого круга частных инвесторов.
- Требуется очень хорошее знание законодательной базы в этой области, в этой сфере работает слишком много мошенников и аферистов, всегда есть риск быть обманутым.
- Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость – нет гарантий в сроках окончания строительства и состоятельности застройщика (надежности).
- Пассивный доход от аренды – величина непостоянная, в какие-то периоды не будет арендаторов, не будет дохода, а расходы все равно будут. Особенно опасны кризисные годы в этом смысле.
- Большой объем временных затрат: поиск арендаторов, риски, с этим связанные, время на «обслуживание».
- Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от законодательства (поднимают налоги, увеличивают размер госпошлины при продажи, ограничивают метраж или количество объектов, которыми можно владеть. И это всегда может измениться к худшему.
- Инвестиции в недвижимость за рубежом так же проявили сейчас свои минусы — из-за невозможности свободных передвижений из-за пандемии за границей многие объекты потеряли своих арендаторов. А собственник, теряя на арендных платежах, по-прежнему должен выполнять свои обязательства по оплате коммунальных услуг, налогов и кредитам (если такие имеются).
ВЫВОД
Высоконадежный, консервативный финансовый инструмент для частных инвесторов, у кого есть крупные суммы личного капитала. Определенную долю (но не весь капитал) можно вкладывать в недвижимость для уменьшения уровня риска своего инвестиционного портфеля. Подходит для тех, кто будет изучать законы и следить за их изменениями, чтобы сохранить свой пассивный доход на максимальном уровне.
Если у вас возникли вопросы пишите в форму обратной связи на нашем сайте.
